เรื่องน่ารู้ ก่อนเริ่มลงทุนใน Property Fund & REIT

กองทุน

เรื่องน่ารู้ ก่อนเริ่มลงทุนใน Property Fund & REIT

แนะนำบทความประกอบ สรุปภาพรวมกองทุน Property Fund & REIT

1. ควรเลือกกองทุน Freehold, Leasehold หรือแบบผสม ?

ถ้าสังเกตให้ดีจะเห็นว่ากองทุนพวกนี้ จะถูกแบ่งหมวดของกองทุนประเภทนี้เป็น 3 หมวด คือ Freehold หรือการที่กองทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ไปลงทุน, Leasehold หรือการที่กองทุนเข้าไปทำสัญญาเช่าในทรัพย์สินที่ไปลงทุน และแบบ Mixed ที่มีทั้ง Freehold และ Leasehold อยู่ในนั้น

ด้วยรูปแบบการลงทุนที่แตกต่างกัน การพิจารณาการลงทุนจึงแตกต่างกันด้วยครับ คือ ถ้าเป็น Freehold คุณคือเจ้าของกรรมสิทธิ์ นั่นทำให้กองทุนนี้จะอยู่กับนักลงทุนไปตราบชั่วฟ้าดินสลาย ส่วน Leasehold ก็จะตรงกันข้ามเลย คือมีอายุสัญญาแน่นอน และเมื่อหมดอายุสัญญามูลค่ากองทุนก็จะเหลือศูนย์ แต่กองทุนประเภทนี้ก็มักจะจ่ายเงินปันผลในอัตราที่สูงกว่าประเภท Freehold และเสมือนว่าทุกครั้งที่จ่ายปันผล จะมีเงินต้นของเราบางส่วนออกมาด้วยครับ

ถึงตรงนี้เชื่อว่าคนส่วนใหญ่จะเลือกลงทุนแบบ Freehold เพราะคุณสามารถถือได้เพลิน ๆ ไม่ต้องกังวลอะไร แต่อย่างที่ผมบอก กองทุน Leasehold ก็น่าสนใจไม่น้อยนะ เพราะอัตราเงินปันผลสูงกว่า เพียงแต่ก่อนจะลงทุนประเภทนี้ คุณก็ควรจะศึกษาดูก่อนว่ามันมีอายุสัญญาเหลือกี่ปี รวมไปถึงการดูปัจจัยอื่น ๆ ประกอบการตัดสินใจลงทุนด้วย ครับ

2. อัตราผลตอบแทนเงินปันผล

เงินปันผลเป็นผลตอบแทนหลักของกองทุนรวมอสังหาฯ และนั่นทำให้นักลงทุนส่วนใหญ่มักจิ้มเอากองทุนที่จ่ายเงินปันผลสูงที่สุด แต่มันคือการตัดสินใจที่ถูกหรือเปล่า ??? ... ก่อนจะตอบคำถามนี้คุณต้องรู้ที่มาของตัวเลขเปอร์เซ็นเงินปันผลก่อนครับ โดยที่มาของอัตราผลตอบแทนเงินปันผลนั้น จะมาจากการนำปันผลย้อนหลัง 1 ปี หารด้วยราคาต่อหน่วยกองทุนในขณะนั้น คิดออกมาเป็นเปอร์เซ็น ซึ่งแน่นอนว่าตัวเลขนี้ มันเป็นอัตราผลตอบแทนที่ "เกินขึ้นแล้ว" ไม่ใช่กำลังจะเกิด เพราะงั้นเราจึงเห็นปัญหาเกิดขึ้นบ่อย ๆ เช่น มีบางกองทุนจ่ายปันผลพิเศษจากการขายทรัพย์สินบางอย่างไป ทำให้อัตราผลตอบแทนจากปันผลสูงผิดปกติครับ

ฉะนั้นการพิจารณาเรื่องอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลนั้น "คุณควรดูตัวเลขปันผลเฉลี่ย" อย่างน้อย ๆ 2-3 ปีย้อนหลัง ว่าปกติแล้วกองทุนนี้จ่ายปันผลกี่เปอร์เซ็นต์ ซึ่งโดยปกติกองทุน Property Fund และ REIT จะจ่ายปันผลเฉลี่ยอยู่ที่ 4-7% ต่อปี ถ้ามากหรือน้อยกว่านี้แบบผิดปกติ นั่นอาจหมายความว่ากองทุนนี้กำลังมีประเด็นสำคัญบางประการเกิดขึ้นอยู่ครับ

3. Book Value สำคัญแค่ไหน ?

Book Value หรือ BV ไม่ได้มีแค่กับหุ้น กองทุน Prop Fund & REIT เองก็มีด้วยครับ ซึ่งตัว BV นี้เองจะถูกนำเป็นคำนวณเทียบกับราคากองทุน เพื่อหาความถูกแพงของกองทุน ซึ่งผมจะกล่าวถึงในข้อถัดไป แต่ BV ของกองทุนนี้จะต่างกับหุ้นตรงที่ตัวมูลค่าทางบัญชีจะถูกประเมินด้วยบริษัทที่ทำหน้าที่ประเมินทรัพย์สิน และเขาไม่ได้เอาราคาประเมินทรัพย์สินจากกรมที่ดินมาอย่างเดียวนะ แต่จะมีการประเมินโดยดูจากโอกาสในการทำเงินของทรัพย์สินแปลงนั้น ๆ ด้วยครับ

4. Discount / Premium บอกอะไรบ้าง ?

เรื่องนี้จะต่อเนื่องจากเรื่อง BV เนื่องจากการจะดูว่ากองทุนนี้ถูกหรือแพง มันจะต้องนำเอาราคากองทุนกับ BV มาเปรียบเทียบกันครับ โดยหากราคาซื้อขายกองทุนสูงกว่าราคาตามบัญชี แบบนี้แสดงว่ากองทุนนั้นมีการซื้อขายกันแพงกว่าราคาตามบัญชีจริง ๆ เสียอีก หรือหากราคากองทุนต่ำกว่าราคาตามบํญชี แสดงว่ากองทุนนี้ถูก ราคาซื้อขายกันในตลาดยังน้อยกว่าราคาตามบัญชีที่เขาประเมินกันอีกครับ

เรื่องความถูกแพงต้องดูกันให้ดีนะครับ เพราะบางครั้งกองทุนถูก ๆ มันก็ถูกเพราะคนไม่ให้ค่ามัน อาจเป็นเพราะกองทุนนี้กำลังมีความเสี่ยงบางอย่างในอนาคต รวมไปถึงการประเมินค่า BV ที่ผมกล่าวถึงเมื่อข้อที่แล้ว ว่ามันเป็นการประเมินโดยคำนึงถึงรายได้ในอนาคตของทรัพย์สินที่ว่านั้นด้วย ฉะนั้นมันจึงเป็นเรื่องธรรมดาที่สิ่งที่เคยประเมินไว้จะไม่เกิดขึ้นครับ

5. สรุป...

ปัจจัยหลาย ๆ ตัวที่ผมได้ยกตัวอย่างมา คุณจะเห็นว่า "เราไม่สามารถดูตัวแปรเพียงตัวใดตัวหนึ่ง แล้วใช้ตัดสินใจซื้อขายกองทุนได้" มันเป็นเรื่องจำเป็นที่เราควรจะต้องพิจารณาตัวแปรหลาย ๆ อย่างร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็นประเภทกองทุน ทำเล โอกาสการสร้างรายได้ การจ่ายปันผล รวมไปถึงความถูกแพงของกองทุนครับ

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT นั้น ถือเป็นกองทุนที่มีความสม่ำเสมอในการจ่ายปันผลมากที่สุดกองหนึ่ง เนื่องจากรายได้ส่วนใหญ่ของกองทุนมักอยู่ในรูปแบบของค่าเช่าที่มีสัญญาผูกมัดอยู่ ทำให้กองทุนกลุ่มนี้ เหมาะเป็นอย่างยิ่งสำหรับคนที่ต้องการ Passive Income รวมไปถึงคนที่ต้องการกระจายความเสี่ยง หรือกำลังทำ Asset Allocation ของตัวเองอยู่ครับ