สองปีที่ผ่านมา (ปี 2560-2561) บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือที่นักลงทุนรู้จักกันดีในตัวย่อ LPN  ใช้เวลาส่วนใหญ่ในการ “ปรับโมเดลธุรกิจใหม่” ภายใต้แนวทาง Year of Shift และ Year of Change ด้วยการกระจายการลงทุนไปสู่โครงการแนวราบ และรุกหารายได้ประจำ อย่างธุรกิจบริการและธุรกิจให้เช่า หลัง “คุณทิฆัมพร เปล่งศรีสุข” แม่ทัพใหญ่แห่ง LPN วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ในอนาคตอุตสาหกรรมอสังหาฯ มีโอกาสจะเข้าสู่วงจรใกล้เคียงกับปี 2540 เนื่องจากตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้กำลังซื้อหดตัว สวนทางกับอสังหาฯที่ยังคงถูกผลิตออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง แต่บทวิเคราะห์หลักทรัพย์บัวหลวงฉบับวันที่ 22 ม.ค. 2562 ยกหุ้น LPN ให้เป็น “หุ้นปลอดภัย” ในช่วงที่ภาวะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยไม่สดใส เพราะเป็นบริษัทที่มีงบดุลแข็งแกร่งสุด หลังอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสุทธิต่ำที่สุดในกลุ่ม ทว่าผลลัพธ์ของการบริหารธุรกิจ ด้วยโมเดลใหม่จะใช้ได้ผลกับองค์กรที่เน้นบริหารงานแบบ “อนุรักษ์นิยม” แห่งนี้หรือไม่...ไปติดตามอ่านกันค่ะ

ปรับวิธีบริหาร รับสถานการณ์เปลี่ยน...

“วันนี้ LPN ยังคงยึดหลักการบริหารงานในปรัชญา “เศรษฐกิจพอเพียง” เหมือนที่เป็นมา เราจะไม่กระโจนเข้าไปทำเรื่องอะไรเต็มตัว โดยที่ไม่มีภูมิคุ้มกัน หรือไม่วางแผนการกระจายความเสี่ยงให้ดีก่อน แต่สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงมากขึ้นในตอนนี้ ทำให้เราไม่สามารถทำงานในมุม Conservative อย่างเดียวได้อีกแล้ว แต่ต้องทำงานในมุม Negative ด้วย เพื่อที่จะได้ไม่เสียโอกาสในบางเรื่อง และจะได้เติบโตเหมือนที่ชาวบ้านเขาเป็นกัน ยิ่งในยุค Disruption ยิ่งต้องปรับตัวจะทำงานเพียงมุมใดมุมหนึ่งคงไม่ได้อีกแล้ว” คุณโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ บอกอย่างนั้น ตลอดเวลา 30 ปีที่ผ่านมา LPN มีความเชื่อมาตลอดว่า ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้น ตลาดอสังหาฯ ระดับกลาง และกลาง-ล่าง จะยังคงเป็นตลาดที่มีความต้องการ และกำลังซื้อไม่มีทางหดหาย แต่เมื่อตลาดอสังหาฯ ต้องเจอกับปัญหาตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือนสูงในปี 2559 ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อของผู้ประกอบการหลายรายปรับตัวสูงขึ้น LPN เองก็ประสบปัญหาเช่นกัน ตัวเลขขยับขึ้นต่อเนื่อง จากปกติ 10%  เป็น 20% เป็น 30 % หนักๆ เข้าก็ขึ้นไปถึง 50% เป็นผลมาจากแบงก์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น หนี้ภาคครัวเรือนสูง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญหน้ากับปัญหา “ขายได้แต่โอนไม่ได้” ทำให้ “สต็อกบวม” บางรายมีสต็อกค้างในมือหลายหมื่นล้าน LPN เองช่วงหนึ่งก็มีสต็อกในมือมากถึง “หมื่นล้าน” ทำให้จำเป็นต้องเร่งระบายของ ด้วยการหันไปปล่อยขายให้กับนักลงทุนชาวจีนที่มีกำลังซื้อสูง แต่สุดท้ายก็ไม่เป็นไปตามแผน เพราะเศรษฐกิจประเทศจีนมีปัญหา แถมทางการจีนยังเข้มงวดการนำเงินออกนอกประเทศอีก ทำให้สต็อกถูกตีกลับเข้ามาในตลาดเหมือนเดิม เมื่อปีก่อน LPN ก็นำโครงการย่านมักกะสันไปขายให้กับนักลงทุนจีนเหมือนกัน ซึ่งในช่วงปลายปีที่ผ่านมา โอนไปแล้ว 50% อีก 50% ที่เหลือ คาดว่าจะโอนได้หมดในปีนี้

คุณโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (ซ้าย)

โมเดลใหม่ ฝ่าปัจจัยลบได้จริงไหม ?

หลากหลายปัญหาที่กดดันให้ตลาดอสังหาฯอยู่ในสภาวะถดถอย ทำให้ LPN ตัดสินใจปรับแผนการทำงานใหม่เมื่อ 2 ปีก่อน ซึ่งผลออกมาเป็นที่น่าพอใจ เพราะนอกจากจะผลักดันให้รายได้ในปี 2561 ขยายตัว 20% แล้ว LPN ยังเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายเดียวที่เน้นการทำธุรกิจอย่างครบวงจร เพราะวันนี้ไม่ได้มีเพียงรายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง และกลาง-ล่าง “ขาเดียว” แต่ยังมีรายได้ทั้งหมด 6 ขา ที่ผ่านมาได้ขยายกลุ่มเป้าหมายไปยัง “ระดับบน” โดยการพัฒนาบ้านพรีเมียมเป็นครั้งแรก ภายใต้แบรนด์ BAAN365 ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี โดยสามารถสร้างยอดขายในช่วง Presale ได้มากกว่า 50% ถือเป็น  Talk of the Town ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่กับการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับบน ภายใต้แบรนด์ Lumpini Selected  ล่าสุดได้วางเป้าหมายชัดเจนว่า ภายใน 3 ปีข้างหน้า ยอดจองซื้อแนวราบต้องขยับ จากสัดส่วน 27%  ในปี 2561 เป็น 50% นอกจากนั้นยังมีรายได้ Recurring Income (รายได้ประจำ) ที่เกิดจากการบริหารชุมชนทั้งภายในและภายนอกโครงการ และยังมีรายได้จากการปล่อยเช่าห้องชุดในโครงการ “ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1” อาคาร F รวมถึงยังรุกงานบริการด้านวิศวกรรม, ธุรกิจ Office Condo และธุรกิจบริการด้านต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยในโครงการ เช่น งานบริการความสะอาด และงานบริการต้อนรับ เป็นต้น (ในปี 2562 บริษัทคาดว่าจะมีสัดส่วนรายได้จากการให้บริการเฉลี่ย 15%) “โมเดลใหม่จะช่วยให้องค์กรแห่งนี้ ผ่านพ้นวิกฤตต่างๆไปได้ แต่อาจต้องใช้เวลา เพราะ LPN ไม่ใช่บริษัทสไตล์ตะวันตกที่จะหักดิบปรับเปลี่ยนธุรกิจ จากหน้ามือเป็นหลังมือได้ในเวลาอันรวดเร็ว แต่เชื่อว่า ภายใน 2-3 ปีข้างหน้า คนของเราจะปรับตัวได้อย่างสมบูรณ์แบบ เรื่องไหนระยะสั้นเปลี่ยนได้ต้องรีบทำ  ส่วนเรื่องไหนต้องใช้เวลา ก็ขอให้อยู่ในกรอบที่เหมาะสม”

"โครงการ ลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน"

เป้าหมายธุรกิจปี 2562

คุณโอภาส ยืนยันเป้าหมายยอดขายในปี 2562 ที่ระดับ 1.65 หมื่นล้านบาท เติบโตประมาณ 6% จากปีก่อนที่มียอดขาย 1.55 หมื่นล้านบาท ส่วนรายได้รวมอาจเติบโตประมาณ 20% จากปี 2561 เมื่อสิ้นปีก่อนบริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ในส่วนของแนวสูงประมาณ 6,000 ล้านบาท และแนวราบประมาณ 2,000 ล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้ประมาณ 5,000-6,000 ล้านบาท  สำหรับแผนเปิดโครงการใหม่ตั้งเป้าหมายมูลค่าการลงทุนระดับ 2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 7 พันล้านบาท และแนวสูง 1.3 หมื่นล้านบาท ปีนี้ “ดาวเด่น” ของ LPN จะเปลี่ยนจากคอนโดมิเนียมระดับกลาง และกลาง-ล่าง เป็น “บ้านพรีเมียม” ภายใต้แบรนด์ “BAAN 365” เพราะความต้องการยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง อีกธุรกิจที่ไม่พูดถึงไม่ได้ นั่นคือ ธุรกิจบริหารโครงการ และธุรกิจบริหารด้านวิศวกรรมให้กับบริษัทภายนอก รวมถึงธุรกิจนายหน้าหาผู้ซื้อและผู้เช่าห้องขุด ปัจจุบันเมืองไทยมีบริษัทที่รับบริหารโครงการและดูแลงานวิศวกรรมเพียงไม่กี่แห่ง เพราะไม่ใช่กิจการที่สร้างเงินเป็นกอบเป็นกำ แต่เป็นงานที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ ส่วนการพัฒนาคอนโดมิเนียม เราจะพยายามรักษาการเติบโตของรายได้ให้ได้ปีละหมื่นล้าน เนื่องจากต้องยอมรับว่า ปีนี้ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมยังไม่สดใส “เราต้องอยู่ให้รอดในช่วงที่ตลาดอสังหาฯถดถอย ด้วยการประคับประคองบริษัทไม่ให้สะดุดขาตัวเอง ไม่สร้างหนี้มาก และไม่ทำอะไรเกินตัว ฉะนั้นการหันมาหารายได้ประจำมากขึ้นจะเป็นตัวช่วยหล่อเลี้ยงพนักงาน เราจะไม่เลย์ออฟพนักงานเหมือนปี 2540 เด็ดขาด แต่จะใช้ช่วงเวลานี้ในการปรับปรุงประสิทธิภาพภายในให้มีความแข็งแกร่ง เมื่อธุรกิจกลับมา เราจะได้เดินหน้าทำธุรกิจต่อไป” คุณโอภาส ยืนยัน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร LPN ทิ้งท้ายบทสนทนาว่า เราผ่านพ้นจุดต่ำสุดมาแล้ว และจะเดินหน้าทำธุรกิจอยู่บนพื้นฐานของความเป็นจริงต่อไป เราไม่ใช่บริษัทที่เมื่อถึงเวลาโตแล้วรีบฉวยโอกาส และเมื่อกิจการแย่ ก็ไม่ดูแลพนักงาน นั่นไม่ใช่วัฒนธรรมขององค์กรแห่งนี้ ตรงข้ามเรายังคงเรียนรู้เรื่องใหม่ๆจากเหล่าพันธมิตร และไม่ละเลยที่จะหาโอกาสทำงานร่วมกับคนเก่ง คาดว่าภายในไตรมาส 1 หรือ 2 ของปี 2562 อาจเห็น LPN จับมือกับพันธมิตรใหม่ๆ ติดตามอ่านบทวิเคราะห์ หุ้น LPN ฉบับวันที่ 22 ม.ค.2562 คลิกที่นี่ สัปดาห์หน้า “เม่าจำไม By Bualuang Securities” จะมาเล่าเรื่องอะไรให้ฟังอีก รอติดตามนะคะ....